银十不现根源何在 购房者心里预期是关键

传统楼市旺季“金九银十”进入尾声，多地楼市却并未迎来预期中的成交热潮。据机构统计，今年国庆假期期间，重点城市新房成交面积同比普遍下滑，部分城市降幅超过三成。曾被视为全年销售关键的“银十”为何失约？记者走访多个售楼处和二手房中介门店发现，市场降温的背后，购房者心里预期的转变是最为核心的变量。

一、观望情绪浓厚，购房者不再“抢跑”

“原本打算国庆期间定下一套婚房，但看了几个楼盘，发现优惠力度并没有想象中大，而且销售说接下来可能还有特价房，我们就再等等。”在北京市大兴区某售楼处，市民张先生对记者说。这种“等等看”的心态，在购房者中颇具代表性。

多位一线营销人员向记者反映，当前客户到访量虽有所增加，但转化率明显偏低。过去“客户抢房”的场景已不复存在，更多家庭需要反复看房、多次比价，成交周期拉长。一份针对全国50个城市购房者的问卷调研显示，超六成受访者认为“房价还会下跌”或“未来政策还有放松空间”，因而选择暂缓入市。

二、预期转变源于收入与房价的双重压力

业内专家指出，购房者预期转向理性，根本原因在于经济基本面和房地产自身供求关系的深刻变化。

从收入端看，部分行业就业和收入预期仍待修复，居民加杠杆意愿下降。央行三季度城镇储户问卷调查显示，倾向于“更多储蓄”的居民占比依然高位，而“更多投资”占比处于低位，房地产不再是居民资产配置的优先选项。

从房价端看，二手房挂牌量持续攀升，部分业主降价出售，进一步强化了“买方市场”信号。不少拟购房者看到周边小区房源成交价屡创新低后，担心“买完就亏”，入市意愿更低。“以前怕踏空，现在怕站岗。”一位购房者的说法颇为形象。

三、政策暖风频吹，为何难改预期？

今年以来，各地陆续出台降首付、降房贷利率、放宽限购等稳楼市政策，政策环境已是近年来最宽松的阶段。但为何“政策底”出现后，“市场底”仍未到来？

易居研究院研究总监严跃进分析认为，当前市场分化明显，核心城市核心地段的高品质房源依然有需求支撑，但多数三四线及一二线远郊区域，供大于求矛盾突出。在此背景下，宽松政策更多是“防风险、稳预期”，难以迅速扭转市场惯性。“信心比黄金重要，而信心的修复需要时间，也需要更系统的配套措施。”他指出。

另外，多家机构调研结果显示，购房者对期房交付风险的担忧仍未完全消除。部分房企债务违约事件影响了新房的信用基础，使得部分刚需转向二手房或选择继续租房观望。

四、恢复信心促成交，还需“多方合力”

如何破解“银十成色不足”的困局？业内普遍认为，关键仍在于稳预期、稳信心。

短期看，有城市已将购房补贴、房交会优惠等活动拉长覆盖至年底，意在弥合市场“空窗期”。还有一些城市积极推动“带押过户”，以降低二手房交易成本，试图激活置换链条。

中长期看，业内人士建议，既要做好保交楼工作，推动“交房即办证”常态化，从供给端重塑商品房信用，也要落实支持刚性和改善性住房需求的财税金融政策，后者尤其应注重提升新市民、青年人的住房购买力。

“此轮楼市调整不仅是周期性问题，更是结构性问题。人们对于房产的认知正在理性回归——房住不炒已深入人心。”住建部政策研究中心一位不愿具名的专家对记者表示。只有摆脱“易涨难跌”的单边预期，楼市的真正企稳才能建立在更坚实的基础上。

购房者心态的转变是一面镜子，照出当前楼市困局的深刻根源。拨开“银十不现”的迷雾，未来市场如何走，很大程度上取决于能否真正实现从量增到质优的转型，实现开发、销售、交付全链条的良性循环，让追着市场跑的购房者敢于“出手”，也甘于“长持”。这条路恐怕依然很长，且行之不易。